Из истории земельных правоотношений
В последнее время в архивную службу Нижнего Тагила поступает множество запросов от жителей нашего города, касающихся подтверждения их имущественных прав на земельные участки. Это связано с упрощенной приватизацией земли при предъявлении документов из архива, где говорится о предоставлении земельного участка в аренду под жилищное строительство. Для поиска документов в архиве необходимо знать год постройки дома на земельном участке. Тогда появляется возможность обнаружить нужный документ даже за 20-е годы прошлого века.
В 1920-х годах в Нижнем Тагиле тоже практиковалось предоставление земельных участков в аренду под индивидуальное жилищное строительство. Участками в то время ведал местный уездный горкомхоз. Между гражданами и горкомхозом заключались договоры о праве застройки, которые регистрировались в государственной нотариальной конторе. Они составлялись очень тщательно, предусматривая возникновение различных форс-мажорных обстоятельств. Ряд таких договоров хранится у нас в городском историческом архиве.
Ярким примером может, например, служить договор о праве застройки земли между уездным горкомхозом и гражданином Е. В. Ивановым (фамилия изменена - прим. авт.) от 12 сентября 1923 года. Он был заключен в соответствии с постановлением ВЦИК и Совнаркома о праве застройки от 14 августа 1922 г. Горкомхоз предоставил товарищу Иванову земельный участок (474,9 квадратных сажени) на право застройки по 4-й Садовой улице сроком на двадцать лет (с 1 октября 1923 г. по 1 октября 1943 г.).
Интерес представляет сам текст договора, детально регламентирующий права и обязанности застройщика и горкомхоза: "застройщик обязуется возвести из дерева одноэтажное жилое помещение, с необходимыми для жилья помещениями служебными, как-то: амбаром, конюшнями". Дом должен был быть построен за свой счет "из доброкачественных материалов и во всем согласно утвержденному на общих основаниях проекту на означенную постройку, полезная жилая площадь которой составляла бы не менее десяти квадратных сажен и не более двадцати пяти квадратных сажен и должна состоять из одной квартиры".
Размер арендной платы за участок устанавливался на первые пять лет, то есть до 1 октября 1928 г., "из расчета по полкопейки золотом за кв. саж.", т. е. 11 рублей 85 копеек. Причем арендная плата через каждые пять лет увеличивалась на двадцать процентов против платежа предыдущего пятилетия. Однако установленная арендная плата "ежегодно в зависимости от степени заселения выстроенного "застройщиком" жилого помещения рабочими и служащими госучреждений и госпредприятий, пользующихся льготным тарифом в отношении платы за занимаемые ими жилые помещения", уменьшалась в размере десяти процентов.
На взнос арендной платы застройщику предоставлялось 15 льготных дней, по истечении коих на невнесенную в срок сумму насчитывалось пени 2% в месяц, считая срок со дня установленного для платежа по сему договору.
К возведению жилых построек застройщик был обязан приступить не позднее 1 октября 1924 г. и вести работы с таким расчетом, чтобы вся постройка была окончена к 1 октября 1926 г. Постройки должны были быть произведены согласно строительному Уставу, противопожарным и санитарным правилам, а также местным обязательным постановлениям. В случае же нарушения норм "застройщик был обязан произвести в постройке за свой счет соответствующие изменения и исправления согласно указаниям техническо-строительного санитарного надзора в сроки, устанавливаемые означенным надзором в согласии с Угоркомхозом".
Если застройщик не приступал к работам по возведению построек в указанные сроки, то настоящий договор считался нарушенным "застройщиком" и расторгался в судебном порядке, а сданный по договору земельный участок поступал в полное распоряжение горкомхоза. Если возведение постройки не было закончено к указанным срокам, то на него налагалась неустойка в пользу горкомхоза в размере пятисот рублей золотом, которые должны быть внесены в течение 15-ти дней со дня истечения указанного срока, а горкомхозом устанавливался новый срок для окончания построек. Однако когда постройки не завершались по причинам, не зависящим от самого застройщика, то срок окончания строительства по усмотрению горкомхоза мог быть и изменен.
Застройщик обязывался застраховать от пожара все строения на арендуемом участке и в случае уничтожения пожаром всех построек или части их должен был все восстановить. Но если он не приступал к восстановлению сгоревших строений в течение шести месяцев, то горкомхоз приобретал право продажи права застройки с публичных торгов с уплатой "застройщику" стоимости оставшихся на усадебном участке строений в размере, устанавливаемом по обоюдному соглашению.
В пределах срока договора право застройки могло переходить по наследству, быть обременено залогом и отчуждено. Застройщик был обязан платить "все падающие на право застройки общегосударственные и местные налоги и сборы, от платежа коих за строения, предназначенные для жилья, он освобождается в течение 3-х лет со дня возведения этих строений". В течение срока права застройки он обязывался производить текущий и капитальный ремонт строений на участке. Если же этого не делал, то особая комиссия (два представителя горкомхоза и один представитель рабоче-крестьянской инспекции) могла признать бесхозяйственным отношение застройщика к строениям. А это влекло за собой расторжение договора в судебном порядке и переход участка со строениями в распоряжение горкомхоза.
Застройщик был обязан не менее 10% площади участка засадить зелеными насаждениями, а также "вдоль линии участка, примыкающего к улице, строить тротуары по типу, установленному Угоркомхозом, ремонтировать их в дальнейшем и содержать эти тротуары, как равно и мостовую улицу на протяжении участка, в должной чистоте".
По истечении срока аренды, то есть через 20 лет, земельный участок и все возведенные на нем жилые и нежилые постройки должны были перейти в собственность горкомхоза и переданы ему в полной исправности. Электронная версия historyntagil.ru. Горкомхоз при этом должен был выплатить застройщику стоимость построек к моменту их сдачи, которая устанавливалась особой оценочной комиссией (в присутствии застройщика). В случае сдачи этого участка горкомхозом в аренду преимущественное право на заключение договора принадлежало застройщику.
Вот такие договоры о предоставлении земельных участков под индивидуальное жилищное строительство были типичными для Нижнего Тагила 1920-х годов. Именно по ним и можно теперь получить полное представление о земельных правоотношениях того времени.
Роман АРЕФЬЕВ, специалист отдела по делам архивов администрации города.
Литература: Газета "Тагилка" от 28.01.2010. №2(86).